1. Les points importants de l’Attestation (Art. 1068.1 C.c.Q.)
Sous la Loi 16, le syndicat de copropriété a l’obligation légale de fournir au promettant-acheteur qui en fait la demande une attestation sur l’état de la copropriété. Ce document sert de « bilan de santé » financier et technique de l’immeuble.
Voici les éléments clés que cette attestation doit contenir :
- L’état des finances de l’unité et du syndicat : Elle doit indiquer si le vendeur est à jour dans le paiement de ses charges communes (frais de condo) et s’il y a des arrérages.
- L’étude du fonds de prévoyance (ÉFP) : La Loi 16 rend cette étude obligatoire. L’attestation doit préciser la date de la dernière étude et si le syndicat cotise selon les recommandations du professionnel.
- Le carnet d’entretien : Document également obligatoire sous la Loi 16. L’attestation confirme l’existence de ce carnet, qui répertorie l’historique des travaux et les entretiens à venir.
- Les procédures judiciaires en cours : Le syndicat doit divulguer s’il est impliqué dans un litige (poursuite contre un entrepreneur pour vices de construction, poursuite d’un copropriétaire contre le syndicat, etc.).
- Les cotisations spéciales (cotisations de rechange) : Il faut indiquer si des contributions spéciales ont été votées par le conseil d’administration ou si des travaux majeurs non budgétés sont prévus à court terme.
- L’évaluation de reconstruction : Mentionner si l’évaluation de l’immeuble aux fins d’assurance est à jour (généralement requise tous les 5 ans).
2. Les risques légaux de NE PAS la faire (Refus ou omission)
Si un acheteur en fait la demande et que le syndicat (via son conseil d’administration) refuse ou néglige de la fournir, les conséquences peuvent être lourdes :
- Responsabilité civile face au vendeur (Perte de la vente) : L’acheteur peut refuser de signer l’acte de vente si le syndicat ne fournit pas les documents légaux. Si la transaction échoue à cause de la négligence des administrateurs, le vendeur peut poursuivre le syndicat pour obtenir réparation des dommages financiers subis.
- Recours en injonction : Le vendeur ou l’acheteur peut s’adresser au tribunal (Cour du Québec ou Cour supérieure, selon les montants) pour forcer le syndicat à émettre l’attestation, entraînant des frais juridiques importants pour la copropriété.
- Faute de gestion des administrateurs : Les administrateurs ont un devoir de diligence (art. 322 C.c.Q.). Ignorer une obligation claire de la loi constitue une faute de gestion.
3. Les risques légaux de la faire MAL (Informations fausses, incomplètes ou erronées)
C’est le scénario le plus risqué pour les administrateurs et le syndicat. Fournir des données inexactes ou cacher volontairement des informations (par exemple, omettre de mentionner qu’une brique menace de tomber ou qu’un déficit majeur affecte le fonds de roulement) expose à de graves sanctions :
A. Pour le Syndicat de copropriété
- Poursuite pour vice de consentement (Dolo) : Si l’acheteur découvre après l’achat que la situation financière ou technique est catastrophique et que cela lui a été caché, il peut poursuivre pour obtenir une réduction du prix d’achat ou même l’annulation de la vente. Le syndicat pourrait être condamné à payer des dommages-intérêts.
- Poursuite pour fausse déclaration : Le syndicat engage sa responsabilité civile s’il induit un tiers (l’acheteur) en erreur par une attestation erronée.
B. Pour les Administrateurs personnellement
- Perte de la couverture d’assurance (D&O) : Les polices d’assurance responsabilité des administrateurs et dirigeants couvrent généralement les erreurs et omissions involontaires. Si un administrateur signe sciemment une attestation contenant de fausses informations (mauvaise foi ou négligence grossière), l’assureur peut refuser de le défendre. L’administrateur devra alors payer les frais d’avocat et les condamnations de sa propre poche.
- Responsabilité personnelle engagée : Bien que les administrateurs agissent au nom du syndicat, la loi permet dans certains cas de lever le voile corporatif si une fraude ou une faute lourde personnelle est démontrée.
La Loi 16 a mis fin à l’ère de l’improvisation dans la gestion des copropriétés au Québec. L’attestation n’est pas un simple formulaire administratif, c’est une déclaration légale qui engage la responsabilité du syndicat.
Conseil : Les administrateurs ne doivent jamais remplir ce document au jugé. Si les données financières ou techniques ne sont pas claires, il est fortement recommandé de faire valider l’attestation par le gestionnaire professionnel de l’immeuble, le comptable ou l’avocat du syndicat avant de la signer.